Оренда з викупом: визначення типу договору на купівлю будинку без іпотеки. Чинне законодавство, як воно працює, різні можливі форми договору. Податковий режим, переваги та недоліки операції.
L ' орендувати у власність , оренду купувати англійською мовою, це багатоманітна покупка житла, сплачуючи на початку операції найвищу суму, а потім встановлюючи остаточний викуп , сплачуючи решту суми.
Таким чином, це метод, який дозволяє орендарю придбати нерухомість без необхідності вдаватися до формули іпотеки , звільняючись тим самим від обмежень та проблем, пов’язаних із зверненням за кредитом до банку, який може навіть не бути наданим.
Оренда з викупом: законодавство
Як уже згадувалося, визначений англійським терміном rent to buy , оренда з викупом - це контрактна формула, яка походить з Великобританії, де вона вже успішно використовується протягом декількох десятиліть.
Оренда з викупом - це контракт, який визначає можливість орендаря стати власником майна , рухомого чи нерухомого, після строку оренди, визначеного на момент встановлення.
В Італії цей контракт було введено указом Sblocca Italia від 12 вересня 2021 року з метою його регулювання та з'ясування його ефективності та впливу на італійський ринок нерухомості.
Оренда з викупом: як це працює
Контрактна формула передбачає , що договір оренди передує договір купівлі - продажу . Таким чином, продаж майна відбувається з часом .
Продавець збирає суму орендної плати, що перевищує традиційну оренду, залишаючись власником майна до виплати остаточного залишку.
Таким чином, для орендаря, в умовах вищого внеску, який виплачується в якості орендної плати, існує впевненість, що після закінчення строку дії договору він стане власником після сплати остаточного максирату.
Остаточна ціна вже вказана в контракті на момент укладення і не може бути змінена.
Оренда з викупом: як розраховується розстрочка
Для кращого розуміння фінансового обсягу цієї інноваційної формули необхідно пояснити, як загалом розраховується розмір збору .
Оскільки це метод, який дозволяє орендаря погодитись придбати нерухомість у визначений час, ставка оренди встановлюється приблизно на 50% більше, ніж звичайна оренда.
Оренда з викупом: можливі формули
Існує кілька можливих форм оренди з викупом. Давайте подивимося, які вони і як вони розвиваються.
Оренда з викупом з можливістю майбутньої покупки
Цей тип дозволяє орендарю платити оренду, залишаючись вільним продовжувати покупку чи ні в кінці договору.
Сума орендної плати трохи перевищує традиційну оренду, розглядається як своєрідний аванс за остаточну ціну, вказану під час підписання контракту, і не може бути змінена.
Оренда з викупом з попереднім продажем
Ця формула є найбільш часто використовуваною. Сторони підписують два контракти : договір оренди та попередній договір купівлі-продажу, що вже записано в реєстри нерухомості. Максимальний термін дії транскрипції - 10 років .
Два підрядники залишаються вільними у вирішенні питання про те, чи попереднє зобов’язує укласти продаж, чи орендар буде приймати рішення щодо покупки чи ні.
Оренда з автоматичним викупом
Це найпростіша формула : сторони погоджуються виплачувати частину орендної плати за певну кількість років. Після закінчення терміну дії зобов’язання викупити виникає з подальшим переходом права власності на майно після сплати остаточного внеску.
Оренда з викупом із збереженням права власності
Цей метод використовують власники майна, які бажають отримати гарантії, якщо орендар не відповідає вимогам.
Право власності передається лише після повної сплати ціни продажу.
Якщо орендар повинен виявитись дефолтом , продавець може вимагати розірвання договору, повернувшись до наявності майна.
Власник зобов'язаний повернути частину отриманих сум ; сума встановлюється за домовленістю сторін або вирішує суддя.
Оренда з викупом: податковий режим
Податковий режим даного конкретного виду договору є те ж саме , що і у нормального в договорі оренди . Отже, застосовується звичайне оподаткування, яке діє для оренди нерухомості.
Режим ПДВ
У разі здійснення операції між двома приватними особами плата звільняється від сплати ПДВ, як за звичайну оренду.
Якщо ж орендодавцем є будівельна чи реставраційна компанія , ціни повинні враховуватися залежно від типу підрядника. Те саме міркування існує і в тому випадку, якщо властивість призначена для інструментального використання, тому його можна резюмувати наступним чином:
- 4% ПДВ, якщо орендар заявляє, що відповідає вимогам щодо першого будинку; крім того, майно не повинно бути класифіковане за категоріями земельних реєстрів A / 1, A / 8 та A / 9
- ПДВ у розмірі 10% для об’єктів нерухомості з тією самою класифікацією в земельній книзі, що й ті, що можуть скористатися першою субсидією на житло
- ПДВ 22% для майна, що належить до кадастрових категорій A / 1, A / 8 та A / 9 та для інструментальних властивостей
Податок на реєстрацію
Реєстрація податок оренди договору визначається шляхом режиму ПДВ , який застосовується , тобто:
- Авансові ціни обкладаються ПДВ у розмірі 200 євро
- Підвищення ціни на житлову нерухомість, звільнену від ПДВ, на 2%
- Просування ціни підлягає оподаткуванню ПДВ за явним вибором продавця фіксованою мірою 67 євро у випадку договору, передбаченого приватною угодою, 200 євро, якщо контракт передбачений автентифікованою приватною угодою або в публічній формі.
Щодо інструментальних властивостей, податок на реєстрацію завжди дорівнює 1%.
Сума сплачена повністю
Слід пояснити, що для сум, сплачених на баланс операції купівлі-продажу, база оподаткування, на яку застосовується податок, визначається типом продавця.
Якщо він працює в режимі бізнесу, база оподаткування, на яку застосовуватиметься податок, визначається різницею між:
- ціна майна, встановлена під час підписання договору
- сума цінових авансів, сплачених до цього моменту.
Тому орендна плата, зібрана до цього моменту, не враховується.
На покупку і продаж угод , які відбуваються за межами режиму ПДВ , в протягом перших будинків або інших видів нерухомості, вимагають , щоб податок встановлений в:
- фіксований податок на реєстрацію в розмірі 200 євро
- податок на іпотечний кредит 1%
- кадастровий податок 3%
Якщо, з іншого боку, будівля має інструментальний тип :
- податок на реєстрацію становить 2% (перше житло) або 9% (інший тип власності)
- податок на іпотечний кредит € 50 для будь-якого виду власності
- кадастровий податок € 50 за будь-який тип власності
Оренда з викупом: чи варто це?
Для того, щоб розглянути, чи може інвестиція виявитись вигідною пропозицією чи, в кінцевому рахунку, поганим фінансовим вибором, необхідно викласти плюси та мінуси операції.
Переваги оренди з викупом
- орендар може придбати нерухомість без необхідності вдаватися до класичної формули банківської позики;
- орендар не сплачує IMU та інші податки, що обкладаються власниками майна, доки не відбудеться викуп;
- ціна залишається фіксованою протягом усього терміну операції;
- орендар захищений від будь-якого підвищення цін на ринку нерухомості;
- для орендодавця гарантія не зазнавати ефекту обвалення цін на ринку нерухомості;
- орендодавцю гарантується вищий дохід, ніж звичайна орендна плата за весь час дії договору;
- орендодавець має дуже сильні гарантії щодо продажу, оскільки орендар, якщо він не здійснить викуп, втратить виплачені суми.
Недоліки оренди з викупом
- у разі покупки безпосередньо у будівельної компанії, якщо вона не вдасться, виплачені суми будуть втрачені (для цього краще захиститися поручительством);
- нижчий захист у разі банкрутства будівельної компанії порівняно з кредиторами;
- збільшення вартості будинку не може сподобатися продавцю майна;
- зменшення вартості будинку не призводить до нижчої орендної плати для орендаря.