Регламенти ОСББ. Визначення, різниця між договірними та зборами акціонерів. Звичайні та надзвичайні витрати. Голосні звуки. Визначення графіків, реструктуризація. Санкції. Поради. Наявність домашніх тварин. Як змінити положення про ОСББ.
Регулювання кондомініуму є набір правил , що регулюють використання загальних частин будівлі, розподіл витрат кондомініуму , на захист пристойності і управління в будівництві .
Регулювання кондомініуму є обов'язковим , коли число кондомініумів перевищує 10 і регулюється ст. 1138 Італійського цивільного кодексу
Якщо ОСББ менше 10, затвердження цього правила є необов’язковим.
Регулювання ОСББ: що це таке
Перша важлива різниця, яку слід підкреслити, стосується природи регулювання, яке поділяється на договірне та монтажне .
Договірний
Договірне регулювання визначається як таке, що підготовлене єдиним і первинним власником цілої будівлі або забудовником.
Розробка стандартів доручається професіоналу.
Після складання документ подається покупцям окремих квартир, які повинні підписати його у підтвердження та прийняття під час оформлення нотаріального акту.
Він може містити регулятивні та договірні норми .
Перші пов’язані з використанням місць загального користування та його правильним використанням та функціонуванням.
З іншого боку, останні можуть накладати обмеження на права ОСББ на загальні частини або на права їх виключної власності.
Наприклад, обмеження шумів, визначення присутності тварин у місцях загального користування, заборона або дозвіл на комерційну діяльність.
Збірка
Положення про збори визначається як правило , яке складається ОСББ у зборах, які затверджують його більшістю, визначеною тисячними.
Його також називають "внутрішнім", оскільки його готують один або кілька власників квартир.
Однак можуть бути встановлені лише правила, що регулюють використання або способи користування спільними речами. Жодним чином права окремих ОСББ не можуть бути порушені.
Положення про ОСББ: витрати
Витрати ОСББ поділяються на звичайні витрати та надзвичайні витрати .
Звичайний
Ця категорія включає витрати, необхідні щороку для правильного та кращого управління загальними справами та послугами, такими як прибирання сходів , опалення , ліфти , страхові витрати тощо.
Для затвердження потрібно прийняти позитивний голос половини людей, які беруть участь у зборах, що представляють половину вартості будівлі, за першим дзвінком.
Так 1/3 власників та 1/3 вартості будівлі під час другого виклику стає достатнім.
Надзвичайний
З іншого боку, витрати, пов’язані з випадковими втручаннями, такими як оновлення фасаду чи даху , заміна котла тощо , надзвичайні.
Більшість, необхідні для їх затвердження, стають різними.
Загалом, збори за другим викликом можуть проводитись з більшістю 1/3 ОСББ, що становить щонайменше 1/3 тисячної вартості будівлі.
Регламенти ОСББ: шуми
Регулювання кондомініуму передбачає конкретні правила , які визначають тривожні звуки , які можуть порушити громадський мир.
Існує кілька джерел, які доставляють дискомфорт: ходьба на підборах по дому, використання молотка для вивішування картинки, гучна сварка, гучна музика або телевізор, використання побутової техніки.
Важливим фактором, крім децибел, спричинених шумом, є визначення часових інтервалів, в яких очікується тиша.
Розклади
Регламент ОСББ - це законодавчий інструмент, який встановлює час, коли допускаються шуми, та час, коли тиша повинна дотримуватися. Як правило, найбільш дратівливі шуми допускаються у двох часових інтервалах:
- з 08.00 до 13.00
- з 16.00 до 21.00.
Поза цих годин слід поважати громадський мир, уникаючи досади орендарям будівлі. Однак кожна ОСББ може вільно встановлювати часові інтервали, які вона вважає за краще, доки вони будуть схвалені асамблеєю та викладені в письмовій формі.
Ремонт
Питання, яке часто викликає бурхливі дискусії в будівлі, - це коли ОСББ вирішує провести ремонт у їх квартирі.
У більшості випадків положення про ОСББ не забороняють проводити роботи у приміщеннях, що перебувають у власності.
Однак, повага до громадського миру - це перш за все, за відсутності конкретного законодавства на рівні ОСББ, саме муніципальні норми можуть обмежувати спектр дій та наслідки шуму.
Однак для того, щоб викликати порушення громадського спокою, шуми повинні сприйматися кількома орендарями. Таким чином, повідомляючи про факт до муніципальної поліції , поліція проведе необхідні перевірки та, за необхідності, покарає винних.
Санкції
Викликання дратівливих звуків поза робочим часом, встановленим нормами ОСББ, може призвести до економічного штрафу до 200 євро, який може досягати 800 євро у випадку рецидивістської акції або повторюватися кілька разів.
Адміністратор повинен визначити санкцію, яка в будь-якому випадку має бути затверджена збором.
Поради
Якщо один або декілька сусідів викликають тривожні звуки часом, присвячених відпочинку, першим кроком завжди є діалог, завжди і в будь-якому випадку підтримувати добрі стосунки.
Або ви можете вдатися до придбання звукопоглинальних панелей . Таким чином можна буде ізолювати спальню та кімнати, які ви хочете, не допускаючи небажаних звукових ефектів від дому.
Правила ОСББ: домашні тварини
Більша присутність домашніх тварин у житті сімей зробила обов'язковим зазначення способів доступу собак та котів всередині ОСББ.
Перш за все, добре пояснити, що не існує закону, який прямо забороняє їх присутність у приміщеннях ОСББ.
Крім того, домашні тварини також допускаються у зонах загального користування. Єдина можливість існування заборони - це письмова угода між орендодавцем та наймачем на одиночну квартиру.
Однак життя громади вимагає поваги до деяких обмежень. Недотримання громадської гігієни та тривожні шуми можуть призвести до адміністративного стягнення та компенсації тим, хто зазнав шкоди.
Регламенти ОСББ: як змінити
Регулювання кондомініуму , як правило , складається забудовником будівлі в кінці роботи. Фактично, він доручає професіоналу написати його - документ, який потім подається окремим покупцям квартир під час оформлення договору.
Тому положення приймає той, хто купує частину (одну або кілька квартир) будівлі: таким чином, покупець письмово повідомляє, що ознайомився з правилами і що їх прийняв.
Збірка
Єдиним органом, який може забезпечити модифікацію регулювання ОСББ, є монтаж . Може трапитися так, що виникає необхідність змінити частину або всю норму.
Або один або кілька ОСББ можуть запропонувати деякі зміни для поліпшення життя всередині будівлі.
У разі договірного врегулювання необхідна одностайність.
Щоб внести зміни до регламенту зборів акціонерів , достатньо більшості присутніх на зборах, які складають принаймні 500 тисячних частин будівлі.