Купуючи будинок у приватної особи: що потрібно знати, на які ризики ви ризикуєте, переваги та недоліки, як діяти правильно. Документи, які потрібно запитувати, і коли і навіщо обирати поради професіоналів з цього питання.
У пошуках будинку для покупки ви можете покластися на агентство нерухомості або зробити це самостійно , читаючи рекламу на Інтернет-порталах, в рекламних журналах або, з великим терпінням, блукаючи вулицями чи кварталами, що цікавлять, шукаючи вивіски із зазначенням квартири на продаж.
Таким чином, вам доведеться мати справу з продавцем, який вважав за краще це робити самостійно, не звертаючись до агентств чи посередників.
Отже, ми опиняємось у справі з власністю без посередників.
Купівля будинку у приватної особи: переваги та ризики
Бажання придбати житло безпосередньо у приватної особи може мати свої переваги та ризики .
Можливість збереження суми грошей , які зазвичай йдуть в агентство або посередник, як правило , складається від 2% до 5% від ціни продажу майна.
Вже цей професіонал може бути більш ніж достатньою причиною для просування в цьому напрямку.
Однак слід мати на увазі, що вам доведеться провести деякі важливі перевірки самостійно, щоб уникнути неприємних сюрпризів. Неправильні оцінки можуть приховувати подальші витрати з точки зору часу та дозволів, а також шахрайство або проблеми, такі як придбання майна в результаті пожертви.
Купівля будинку у приватної особи: різниця з агентством нерухомості
Спочатку спробуємо зрозуміти, чим відрізняються два способи придбання нерухомості, тобто покупка у приватної особи або звернення в агентство нерухомості .
Якщо ви вибрали більш традиційний спосіб, щоб покластися на агентство нерухомості, яке шукатиме власність, яка вам підходить, агенти з нерухомості повинні провести всі необхідні перевірки документації, що стосується будинку.
Тому вони подбають про те, щоб:
- існує кадастрова відповідність або відповідність між майном та картою, наявною в кадастрі, корисно знати, чи були зареєстровані будь-які зміни та сплачені відповідні податки;
- наявність іпотеки або права на поверхню ;
- історія майна або якщо воно надійшло від продажу, дарування, успадкування;
- сертифікати життєздатності та зручностей ;
Перераховані операції здійснюватиме агентство нерухомості, оскільки вони є частиною обов'язків професійного та серйозного агента з нерухомості.
Коли ви заходите в агентство і спілкуєтесь з одним із його керівників чи співробітників, він уже матиме у своєму розпорядженні всю інформацію про власність, якою він керує, і не соромтеся задавати будь-які питання для роз'яснення будь-яких сумнівів.
Крім того, за попередньою домовленістю він супроводжуватиме вас, щоб відвідати помешкання , дозволяючи вам блукати по будинку в повному спокої, щоб ви могли самостійно побачити кімнати та їх умови, а також зрозуміти, чи відповідають вимоги вашим очікуванням.
Якщо, скориставшись можливістю візиту, вас супроводжує обраний вами експерт, геодезист чи архітектор , ви можете відразу мати чіткі уявлення про роботу, яку потрібно виконати з модернізації та зробити квартиру комфортною.
Купівля будинку у приватної особи: документи, про які потрібно попросити
Якщо, з іншого боку, ви вирішили зробити все самостійно, побачивши оголошення про продаж будинку, і вважаєте, що це може вас зацікавити, все, що вам потрібно зробити - це домовитись про це з продавцем.
Під час дзвінка, на додаток до перших корисних для вас питань, таких як точна адреса будинку, попросіть його взяти з собою під час візиту наступні документи, з якими ви потім ознайомитесь:
- план поверху та кадастрова карта майна;
- акт про походження майна;
- акт життєздатності або придатності для проживання будинку;
- енергетична сертифікація.
План поверху та кадастрова карта власності
Карта кадастрового дозволить вам знати відповідність між властивістю і що реєструється в Земельному реєстрі.
У цьому документі зазначаються ідентифікаційні дані, аркуш, посилка та субординація, які стануть в нагоді, коли ви хочете провести кадастровий огляд .
За допомогою кадастрової зйомки , яку ви можете комфортно проводити вдома, використовуючи відповідні послуги онлайн- зйомок, або, особисто звернувшись до кадастрового відділу, ви можете бути впевнені, чи оновлена карта з будь-якими змінами у внутрішніх просторах, знаючи історію власності і всі зміни, внесені з часом.
Крім того , зміни власності, що відбулися з часом і з якої причини, будуть зрозумілі , чи то на продаж, чи на спадщину, чи на дарування.
Акт про походження майна
Акт походження є документом , який засвідчує право власності на майно, будь то повністю або з обмеженнями. Він може бути представлений одним із наступних трьох документів
- нотаріальний акт , якщо майно перебуває у власності продавця шляхом продажу;
- акт про присудження суду, якщо він випливає із судового аукціону, вимагаючи копію у судовій канцелярії;
- правонаступництво чи дарування , прохання про яке має бути подане до компетентного Агенції доходів.
Хоча це, в будь-якому випадку, документи, які продавець повинен мати у себе в розпорядженні, і які йому доведеться потім подати до нотаріуса для передачі угоди, у випадку, якщо переговори про купівлю-продаж проходять успішно, завжди краще попередньо ознайомитися з документацією. професіонали, яким ви довіряєте.
Документ про життєздатність будинку
Документ життєздатності є свідченням того, що заявляє , що будинок придатний для використання і придатний для життя . У цьому випадку, якщо це житлове майно, власник не буде боятися його вам показати.
У випадку, якщо майно не було заселеним роками, можливість перегляду документа зніме будь-які сумніви щодо нього.
Енергетична сертифікація
Сертифікат енергетичної ефективності (APE) є документом , який ідентифікує річне споживання енергії будівлі .
Кожна властивість ототожнюється з енергетичним класом будівлі, вираженим літерами від G (найменш ефективний) до A4 (найбільш ефективний).
Маючи змогу переглянути сертифікат, ви можете зрозуміти, чи квартира вже пропонує відмінні показники в енергетичному плані, отже, з економією рахунку.
Або якщо вам доводиться втручатися в адаптаційні роботи, які також можуть бути дуже дорогими.
Купівля будинку у приватної особи: як уникнути ризиків
Після того, як ми зрозуміємо, якими можуть бути ризики придбання будинку у приватної особи без посередництва, давайте подивимось, з якими професіоналами можна порівнювати і просити поради, щоб потім не мати неприємних сюрпризів.
Експерт для придбання власного майна
Оцінка будинку, незалежно від ціни, означає знання стану основних систем будинку , будь то нові чи застарілі, якщо вони відповідають стандартам.
Також зрозумійте, якщо будинок схильний до високої вологості та проникнення води , що спричиняє появу цвілі та гірші пошкодження, такі як відшарування стін та пошкодження підлоги.
Оцініть якість світильників , необхідних у зимові місяці, оскільки вони ізолюють приміщення від холоду та дозволяють вам тримати будинок теплішим, заощаджуючи на споживанні енергії, але які при заміні мають сильний вплив на витрати.
Будьте впевнені, чи відповідає електрична система стандарту та сертифікована : якщо вона застаріла та не має рятувального пристрою, її слід замінити для вашої безпеки, але з незначною вартістю.
Крім того, фахівець може допомогти вам перевірити загальні умови будинку : стара сантехнічна посуд, зношені підлоги та закріплені, на додаток до фарбування, яке є традиційною операцією, що проводиться при вході в новий будинок, корисною не тільки для вибору відповідних кольорів, а також оновити та освіжити приміщення.
На наш погляд, фігура експерта є принциповою навіть тоді, коли ви купуєте власну власність, оскільки він може перевірити документацію, скласти кошторис основних робіт, які потрібно провести, щоб зробити квартиру придатною для життя, погодившись, виходячи з вашого бюджету , графік реалізації.
Фінансовий радник
Купівля будинку в переважній більшості випадків рівнозначна започаткуванню практики іпотечного кредитування . Звернувшись до свого довіреного банку та поспілкувавшись із консультантом з питань іпотечного кредитування та кредитування, ви можете отримати всі роз’яснення щодо цього
- розмір іпотеки або кредиту, яка запитується ;
- вибір між фіксованими, змінними та змішаними тарифами ;
- будь-які альтернативні іпотечні кредити, такі як зелені іпотечні.
- податкові пільги для першого та другого будинків;
- тривалість позики .
Вибір найбільш підходящої для ваших фінансових ресурсів іпотеки буде вирішальним для щасливого продовження вашого існування: неналежне пояснення ситуації консультанту може призвести до вибору іпотеки, яка буде зумовлювати ваш спосіб життя на довгі роки.
Крім того, консультація з вашим банком перед підписанням угоди , яка передбачає виплату депозиту , завадить вам сплатити велику суму грошей, яка в подальшому буде втрачена, якщо банк не надасть вам позику.
Подальша інформація з цього приводу, консультація статті Перший житловий кредит 2021: поступки, вимоги, заявка
Нотаріат
Фігуру нотаріуса , обов’язкову для компромісу, договору та реєстрації договору, вибирає покупець , отже, ви самі.
Також нотаріусу ви можете делегувати перевірку актів володіння продавцем, перевірку відсутності перешкод, шахрайства або прихованих проблем.
Знання історії історії майна , чи підпадає воно під заставу, користування або інші обмеження, є практикою, яка дозволяє триматися подалі від будинків, які можуть спричинити важливі юридичні чи фінансові проблеми.
Крім того, якщо будинок для продажу походить безпосередньо від пожертви, отриманої від продавця, відкрити іпотеку у вашому банку може бути майже неможливо, оскільки кредитні установи дуже неохоче надають позику для придбання майна для пожертв. .
Бізнес консультант
Купівля нерухомості визначає сплату податків і зборів. Рада бухгалтера зробить вас в курсі , якщо ви маєте право на першу домашню користь, що полягає у виплаті в розмірі 2% від вартості майна для реєстрації акту, по порівнянні з 9% в разі другого або третього будинку.
Ви також можете попросити оцінку інших податків, пов’язаних з будинком, таких як IMU, TARI та TASI, якщо такі є.
Адміністратор будівлі
Розмова з адміністратором ОСББ дозволить вам дізнатися, чи продавець майна в курсі оплати витрат на ОСББ.
Якщо ви хочете продовжити покупку, не забудьте попросити у адміністратора ОСББ документ, що засвідчує сплату всіх зборів за ОСББ , щоб не надавати його пізніше, оскільки будь-які очікувані витрати на ремонт ОСББ, роботи та установки можуть бути дуже важливими та впливати на бюджет та зручність придбання.
Крім того, співбесіду з адміністратором корисно знати заздалегідь, якщо заплановані роботи по технічному обслуговуванню , такі як заміна або монтаж ліфта, оновлення зовнішнього фасаду, заміна котла на центральне опалення та всі інші роботи з приведення рослин у рівень, ще не проведені.
Маючи уявлення про вартість робіт, що будуть виконуватися, це лише додасть ще одну статтю витрат до Вашого кошторису.
Купівля будинку у приватної особи: важливість відвідування будинку
Якщо ви хочете розраховувати на агентство або шукати будинок на продаж приватною особою, відвідавши будинок приватної особи, ви можете переконатися в деяких основних аспектах, які можуть утримати вас від покупки або вирішити деякі важливі сумніви:
- зрозуміти життя району, де знаходиться будинок : перевірити, чи легко паркувати машину, чи є поблизу супермаркети, магазини та офіси, школи, чи є у вас діти-студенти, і навіть якщо територія безпечна;
- познайомитися з будівлею : галасливі сусіди, брудні та недоглянуті місця загального користування, наявність або відсутність консьєржа та служби прибирання;
- знати, чи є квартира житловою, безлюдною чи здається в оренду третім особам : якщо в будинку мешкають поточні продавці, швидше за все, системи будуть відповідати нормам та працюватимуть регулярно, тоді як будинок, який роками був занедбаний, може виявитися застарілим із пов’язаними витратами в бюджеті на ремонт. Нарешті, якщо на даний момент будинок здається третім особам за регулярним договором, вам доведеться почекати встановленого терміну, щоб мати можливість заволодіти майном , якщо навіть не доведеться вдаватися до судді для проведення виселення, операції, яка може вимагати років
Купівля будинку у приватної особи: переваги
Купівля будинку у приватної особи має важливу перевагу , якщо ви вмієте вести переговори та маєте інтуїцію, а також знання ринку нерухомості. Без посередництва агента з нерухомості ви економите плату за комісію , яка варіюється від 2% / 5% залежно від агентства, міста та будь-яких витрат, понесених на деякі практики.
Давайте пам’ятатимемо, що існує як комісія для покупця, так і для продавця, і тому є місце для переговорів щодо самостійної покупки.
Можливість контактувати безпосередньо з продавцем також дозволяє особисто вести переговори, маючи можливість вказати на способи оплати, які змушують продавця знижувати ціну.
Присутність посередника, завдання якого - здійснити продаж і який заробляє на сумі продажу, може обмежити ваші запити щодо значного зниження ціни.
Купівля будинку у приватної особи: путівники та поради
Ми переконалися, що придбати будинок у приватної особи можливо і може бути вигідно, але операція вимагає великої уваги, щоб не натрапити на неприємні сюрпризи, як тільки акт буде підписаний та заплачена домовлена сума.
Додаткову інформацію про те, як викрутитися, коли ви робите крок на придбання будинку, можна отримати за допомогою таких посібників:
- Покупка житла з іпотекою
- Перша покупка будинку: які кроки зробити
- Покупка другого будинку
- Купівля будинку: помилок, яких слід уникати
- Покупка будинку на аукціоні